왜 전입신고와 확정일자가 필요할까요?
전입신고와 확정일자는 전세보증금을 지키는 핵심 수단입니다. 임차인이 전월세 계약 후 입주를 마쳤더라도, 전입신고와 확정일자를 하지 않으면 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
주택임대차보호법상 임차인은 1) 전입신고, 2) 실제 입주, 3) 확정일자를 갖춰야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
전입신고란 무엇인가요?
전입신고는 이사한 사실을 주민등록에 반영하는 절차예요. 이사한 날로부터 14일 이내에 주민센터나 정부24를 통해 신고해야 하고, 이를 통해 대항력을 확보하게 됩니다.
대항력이란?
주택 소유자가 바뀌더라도 기존 계약기간까지 거주할 수 있는 법적 권리입니다. 예를 들어, 세입자가 전입신고를 완료했다면 집이 매각되더라도 계약 기간 동안 퇴거하지 않아도 됩니다.
주의사항: 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없기 때문에 새 집주인이 계약 종료 전에 나가라고 할 수도 있어요.
확정일자란 무엇인가요?
확정일자는 임대차 계약서에 법적 효력을 지닌 날짜를 부여하는 것으로, 주택에 문제가 생겼을 때 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리가 생겨요.
확정일자는 주민센터 또는 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있으며, 계약서 원본과 신분증을 지참해야 해요.
전입신고만 하면 대항력만 생기고, 우선변제권은 확정일자를 함께 받아야 완성됩니다.
전입신고 vs 확정일자 차이
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 효과 | 대항력 발생 | 우선변제권 확보 |
| 신청처 | 주민센터, 정부24 | 주민센터, 인터넷등기소 |
| 서류 | 신분증, 임대차계약서 | 임대차계약서 원본, 신분증 |
| 비용 | 무료 | 무료 또는 수수료 있음 (온라인 등기) |
| 필요성 | 대항력 확보 | 보증금 우선변제 |
전입신고·확정일자 안 했을 때 생기는 일
전입신고를 안 하면 대항력이 없고, 확정일자를 안 받으면 우선변제권이 없습니다. 이 두 가지 모두 하지 않으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 모두 잃을 수 있어요.
💥 전입신고만 한 경우
대항력은 있지만 우선변제권이 없어 후순위로 밀릴 수 있어요.
💥 확정일자만 받은 경우
대항력이 없어 새 집주인이 들어오면 퇴거해야 할 수도 있어요.
💥 둘 다 안 한 경우
임대차보호법상 보호를 받을 수 없어요. 사실상 무방비 상태입니다.
실사례 시뮬레이션
예시 상황
- 주택 시세: 10억
- 전세보증금: 6억
- 후순위 근저당: 5억
- 경매 낙찰가: 7억
① 전입신고 + 확정일자 완료한 경우:
우선변제권 있어 전세보증금 6억 전액 회수 가능
② 전입신고만 한 경우:
대항력은 있으나 우선변제권 없어 후순위 밀림 → 보증금 2억 회수
③ 둘 다 없는 경우:
일반 채권자로 밀려 순위 밖으로 밀림 → 회수 금액 거의 없음
확정일자 늦게 받아도 되나요?
확정일자는 이사 당일 또는 계약서 작성 당일에 받는 것이 가장 좋습니다. 그러나 늦게라도 받는 것이 받지 않는 것보다 훨씬 낫습니다.
늦게 받을 경우, 확정일자를 기준으로 순위가 밀릴 수는 있지만, 그래도 일반 채권자보다는 우선순위에 들어가는 경우가 많아요.
만약 주말이나 평일 저녁 계약했다면?
확정일자 부여가 불가능하니, 특약사항에 아래 문구를 삽입하세요.
“임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자를 완료하기 전까지 등기부상 권리변동을 하지 않는다. 이를 위반하면 본 계약은 무효로 한다.”
전입신고 하는 방법
전입신고는 온라인(정부24) 또는 주민센터 방문으로 할 수 있어요.
- 현장 방문: 주민센터 평일 09:00~18:00, 즉시 처리
- 온라인 신청: 정부24에서 24시간 신청 가능, 약 3시간 소요
- 과태료: 이사일로부터 14일 이내 미신고 시 5만 원 이하 과태료
주의: 타 지역 주민센터에서는 전입신고가 불가능하니 반드시 이사 간 주소 관할 주민센터로 방문해야 해요.
전입신고 시 준비물
방문자 유형별 준비물
| 방문자 유형 | 필요서류 |
|---|---|
| 세대주 본인 | 신분증, 도장, 임대차계약서 원본 |
| 세대원 | 세대주 신분증, 도장, 본인 신분증, 계약서 |
| 직계 가족 대리인 | 세대주 신분증, 도장, 본인 신분증, 계약서 |
확정일자 받는 법
- 주민센터 방문: 계약서 원본, 신분증 지참
- 인터넷 등기소: 인터넷등기소 바로가기
- 온라인 신청 시 계약서 스캔(PDF 또는 JPG) 파일 첨부 필요
- 온라인 수수료: 신용카드, 휴대폰, 계좌이체 등 결제 가능
신청 마감 시간:
오프라인은 평일 16시 이전, 온라인은 18시 이전 접수해야 당일 확정일자 부여 가능해요.
전입신고 안 되는 집? 꼭 확인하세요
전입신고가 안 되는 집은 계약 자체가 위험할 수 있어요. 주로 오피스텔이나 불법 구조 변경 건물에서 발생합니다.
- 오피스텔: 업무시설로 등록된 경우, 전입신고가 제한될 수 있음
- 호실쪼개기: 하나의 호실을 불법으로 나눠 임대하는 경우, 내 공간은 등기부상 존재하지 않음
전입신고 불가 → 확정일자 발급도 불가 → 대항력·우선변제권 모두 없음
📌 반드시 계약 전 등기부등본 확인! 주민등록이 가능한 주택인지 꼭 확인하세요.
전입신고·확정일자 요약 정리
- 전입신고: 대항력 확보 → 새 집주인에게 퇴거 당하지 않음
- 확정일자: 우선변제권 확보 → 경매 시 보증금 먼저 돌려받음
- 신고 방법: 주민센터 또는 온라인(정부24, 인터넷등기소)
- 주의: 전입신고 불가한 집은 절대 계약 NO!
세입자 권리는 내가 챙겨야 지킬 수 있어요! 꼭 전입신고와 확정일자 받으세요.
