전세계약 사기 예방 가이드 | 보증금 지키는 필수 확인 절차

 

 

 

 

전세계약, 왜 이렇게 꼼꼼해야 할까요?

저도 처음 전세계약을 할 때는 "부동산에서 다 알아서 해주겠지" 하는 마음이었어요. 그런데 주변에서 보증금을 못 돌려받았다는 얘기를 듣고 나서는 생각이 달라졌습니다. 전세계약은 작은 실수 하나가 수천만 원 손해로 이어질 수 있어서, 스스로 체크리스트를 챙기는 게 정말 중요하더라고요.

이번 글에서는 전세계약을 안전하게 진행하기 위해 계약 전 · 계약 당일 · 계약 후 · 이사 후로 나눠서 꼭 확인해야 할 사항을 경험담과 함께 풀어드리겠습니다.

 

 

계약 전 꼭 확인해야 할 4가지

계약서에 도장 찍기 전에 이 4가지만 체크해도 위험을 절반 이상 줄일 수 있습니다.

좌우로 밀어서 표를 확인하세요

확인 항목	왜 필요한가요?	어떻게 확인하나요?
주택 상태	불법·무허가 여부 확인, 하자보수 협의	건축물대장 열람, 현장 방문
적정 전세가	보증금 회수 불가 방지	, 부동산 시세 비교
선순위 권리관계	보증금 안전 확보	등기부등본 확인, 선순위 대출·전세 여부 체크
임대인 세금 체납 여부	보증금 압류 위험 방지	국세·지방세 완납증명서 확인

등기부등본에서 근저당 설정이 보증금보다 큰 집은 계약을 하지 않는게 좋아요.

 

 

계약 당일 필수 확인 3가지

계약 당일에는 서류와 신분 확인이 가장 중요합니다.

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확인 항목	왜 필요한가요?	어떻게 확인하나요?
임대인(대리인) 신분	계약 권한 여부 확인	신분증, 위임장·인감증명서
공인중개사 정상 영업 여부	위험계약 방지	에서 등록 확인
주택임대차 표준계약서	권리보호·분쟁 예방	국토교통부 표준양식 사용

예전에 지인이 등록이 말소된 중개사무소에서 계약했다가 계약 무효가 되는 일을 겪었어요. 계약 당일에 이 부분을 확인하는 건 생각보다 간단하지만, 안 하면 정말 큰일 납니다.

 

 

계약 체결 후 꼭 해야 할 절차

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 이 시점부터는 법적으로 내 권리를 확정짓는 단계가 시작됩니다.

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절차	목적	확인 방법
임대차 신고	보증금 보호 및 계약 확정일자 부여	계약 후 30일 이내 주민센터 방문 또는 온라인(부동산거래관리시스템)
권리관계 재확인	근저당·압류 등 신규 설정 여부 확인	등기부등본 재발급

저는 한 번, 계약하고 보름 뒤에 다시 등기부등본을 떼봤는데 새로 근저당이 설정된 경우를 목격한 적이 있어요. 다행히 계약서에 ‘즉시 계약 해지 가능’ 조항이 있었던 덕에 문제없이 해결했지만, 이 확인 절차를 건너뛰었으면 정말 위험했을 겁니다.

 

 

잔금 지급 시 반드시 점검할 사항

잔금을 치르기 직전에도 마지막 점검을 해줘야 합니다. 이 단계에서 놓치면 보증금 안전을 지킬 방법이 거의 없습니다.

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확인 항목	목적	확인 방법
권리관계 변동	신규 설정된 근저당, 가압류 확인	등기부등본 최신 발급
세입자 유무	기존 세입자 퇴거 여부 확인	현장 방문 및 인도 준비 상태 확인

실제로 제 친구는 이 절차를 건너뛰었다가, 이전 세입자가 아직 짐을 안 뺀 상태에서 이사 날짜가 겹쳐 난처했던 적이 있습니다.

 

 

이사 후 꼭 챙겨야 할 두 가지

이사를 마쳤다고 방심하면 안 됩니다. 전입신고와 전세보증금 반환보증 가입은 필수예요.

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절차	목적	방법
전입신고	대항력 확보	14일 이내 주민센터 방문 또는
전세보증금 반환보증	보증금 미반환 시 보장	주택도시보증공사, SGI서울보증 등 가입

전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면 임대인이 돌려줄 형편이 안 됐을 때, 보험사에서 전액을 먼저 지급받을 수 있어요. 가입 비용이 아깝다고 가입하지 않고 나중에 전세보증금을 돌려 받지 못하는 상황일때 후회하실 수도 있으니 꼭 가입하세요.

 

 

계약 전 주의사항, 놓치면 안 되는 이유

계약 전에만 할 수 있는 확인들이 있습니다. 한 번 계약을 해버리면 되돌리기 어렵기 때문에, 계약 전 점검은 단순한 선택이 아니라 필수입니다.

• 무허가 여부 확인 – 건축물대장과 현장을 직접 확인하세요. 무허가 건물은 전입신고 자체가 안 될 수 있습니다.
• 적정 시세 조사 – 실거래가 공개시스템과 부동산 시세를 비교해, 주변 시세보다 과하게 높은 전세금은 피하세요.
• 선순위 채권 확인 – 보증금보다 많은 근저당이 설정돼 있으면 위험합니다.
• 세금 체납 여부 – 임대인이 체납 상태라면 국세·지방세로 인해 보증금이 압류될 수 있습니다.

저 같은 경우, 시세 조사를 소홀히 했다가 평균 시세보다 3천만 원 이상 높은 전세금에 계약할 뻔한 적이 있었습니다. 부동산 말만 듣지 말고, 꼭 본인이 직접 조사해 보세요.

 

 

계약 당일, 서류와 사람 확인이 우선

계약 당일에는 시간에 쫓기다 보면 서류 확인을 대충하게 되는 경우가 많습니다. 하지만 이때 한 번만 꼼꼼히 보면, 이후 발생할 수 있는 문제를 크게 줄일 수 있습니다.

• 임대인(또는 대리인) 신분 확인 – 신분증 원본과 위임장, 인감증명서를 반드시 받으세요.
• 공인중개사 영업 여부 확인 – 등록이 말소된 중개사무소와의 계약은 무효가 될 수 있습니다.
• 표준계약서 사용 – 국토교통부 표준 양식을 사용하면 권리 보호에 유리합니다.

예전에 제 지인은 대리인이라고 주장하는 사람과 계약했다가, 나중에 진짜 집주인이 나타나는 바람에 계약이 무효가 된 적이 있습니다. 계약 당일 ‘사람 확인’은 진짜 중요합니다.

 

 

계약 후, 빠른 신고와 재확인 필수

계약을 마쳤다고 안심하면 안 됩니다. 이 시점에서의 신고와 재확인은 보증금을 지키는 ‘마지막 방패’입니다.

• 임대차 신고 – 계약 후 30일 이내에 신고하면 확정일자를 자동으로 받습니다.
• 권리관계 재확인 – 잔금 지급 전, 다시 등기부등본을 발급해 변동 사항이 없는지 확인하세요.

저는 실제로 이 절차 덕분에, 계약 직후 새로 설정된 근저당을 발견하고 계약을 취소한 경험이 있습니다. 이 확인만으로 수천만 원을 지킬 수 있었습니다.

 

 

이사 후 전입신고와 보증보험 가입

이사 당일 짐 옮기느라 정신이 없더라도, 전입신고와 전세보증금 반환보증 가입은 꼭 잊지 말고 하셔야 합니다.

• 전입신고 – 이사일로부터 14일 이내에 주민센터나 에서 신청하세요. 그래야 대항력이 생깁니다.
• 전세보증금 반환보증 – 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등을 통해 가입 가능하며, 임대인이 보증금을 못 줄 경우 대신 지급받을 수 있습니다.

 

 

전세계약 관련 자주 묻는 질문

Q. 계약 전에 꼭 확인해야 할 서류는 무엇인가요?
A. 등기부등본, 건축물대장, 국세·지방세 완납증명서 그리고 자료를 확인하셔야 합니다.

Q. 임대차 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 과태료 부과 대상이 될 수 있고, 확정일자를 못 받아 보증금 보호가 어려워집니다.

Q. 전세보증금 반환보증은 언제 가입하는 게 좋은가요?
A. 전입신고와 확정일자를 받은 후 최대한 빠르게 가입하는 것이 안전합니다.

Q. 공인중개사 등록 여부는 어떻게 확인하나요?
A. 에서 중개사무소 등록 상태를 조회할 수 있습니다.

 

 

마무리 안내

전세계약은 ‘한 번 잘 하면 아무 일 없는 것’처럼 보이지만, 방심하면 피해 규모가 상상 이상으로 커질 수 있습니다. 계약 전·당일·후에 각각 해야 할 확인을 습관처럼 지키면, 내 보증금을 끝까지 안전하게 지킬 수 있습니다.

오늘 정리해드린 체크리스트와 경험담이, 앞으로 전세계약을 준비하시는 분들께 든든한 안전망이 되길 바랍니다.

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