전세권 설정이란 무엇인가요?
깡통전세, 전세사기 걱정되시나요? 내 전세보증금을 확실하게 보호하는 방법 중 하나는 바로 전세권 설정입니다.
전세권 설정이란 등기부등본 상에 '이 부동산은 세입자가 전세보증금을 걸고 점유 중이다'라는 권리를 기재하는 것입니다. 일종의 법적인 '도장'으로, 추후 경매 시 세입자의 권리를 우선 보장해주는 제도입니다.
다만 전세권 설정 등기는 임대인의 동의가 필수이기 때문에, 계약 초기부터 부동산 중개사에게 “전세권 설정 가능한 집으로 알아봐 주세요”라고 요청하는 것이 중요합니다.
전세권 설정의 주요 효력
확정일자와 전입신고만으로도 우선변제권은 생기지만, 전세권 설정은 한 단계 더 강력한 법적 권리를 가집니다. 가장 큰 차이점은 별도 소송 없이도 경매 신청이 가능하다는 점입니다.
- 확정일자 + 전입신고: 판결 등 법적 소송을 거친 후 강제집행 가능
- 전세권 설정: 법원 판결 없이 바로 경매 신청 가능
특히 다가구·빌라·반지하처럼 깡통전세 우려가 높은 주택일수록 전세권 설정이 매우 유리합니다.
전세권 설정과 확정일자의 차이
| 구분 | 전세권 설정 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 임대인 동의 | 필요 | 불필요 |
| 등기부 기재 | 기재됨 | 기재되지 않음 |
| 우선변제권 | 있음 | 있음 |
| 경매 신청 | 소송 없이 직접 가능 | 소송 후 집행 가능 |
| 비용 | 보증금 비례 (수만~수십만 원) | 600원 |
전세권 설정 절차는 어떻게 되나요?
전세권 설정은 임대인과 세입자 공동 신청이 원칙이며, 다음 순서대로 진행됩니다.
- 1단계: 전세계약서 작성 시 특약란에 '임대인은 전세권 설정에 동의함' 명시
- 2단계: 임대인에게 등기 위임장을 받아둠 (서명 또는 도장 필수)
- 3단계: 인터넷등기소에서 등기신청서 작성
- 4단계: 등기소 방문 후 서류 제출 및 수수료 납부
보통 잔금일에 맞춰 진행되며, 설정일자는 소유권이전일과 맞추는 것이 유리합니다.
등기 신청은 어디서 하나요?
인터넷등기소에서 등기신청서를 미리 작성하거나 출력 후 가까운 관할 등기소에 방문하여 신청합니다.
신청 전 반드시 임대인의 서명/도장이 포함된 위임장을 챙기시고, 계약서 원본·신분증 사본·등기부등본 등을 준비하세요.
전세권 설정 비용과 소요시간
- 등록면허세: 보증금의 0.2% 수준
- 교육세: 등록세의 20%
- 지방교육세: 등록세의 10%
- 등기수수료: 약 1만원 내외
- 총 비용: 보증금 1억 원 기준 약 25,000원~35,000원 정도
- 처리기간: 통상 2~3일
확정일자 수수료(600원)보다 비싸지만, 경매청구 권한까지 확보할 수 있다는 점에서 훨씬 강력합니다.
전세권 설정 시 주의사항
- 임대인 동의 확인 필수: 계약서 특약 기재와 위임장 확보는 필수입니다.
- 등기부등본 명의 확인: 집주인이 실제 소유자인지 확인하세요.
- 대출 선순위 확인: 전세권을 설정해도 선순위 근저당이 있으면 변제 순위는 밀릴 수 있습니다.
- 세금 체납 여부 확인: 세금 체납 시 국가가 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
특히 깡통전세 지역은 '등기부 확인'과 '전세권 설정 동의' 여부가 가장 핵심입니다.
전세보증보험과의 차이점
전세보증보험은 보증기관이 보증금을 대신 돌려주는 보험제도이고, 전세권 설정은 세입자가 스스로 권리를 등기부에 기재하여 보호받는 구조입니다.
| 구분 | 전세권 설정 | 전세보증보험 |
|---|---|---|
| 임대인 동의 | 필요 | 불필요 |
| 강제경매 가능 | 직접 가능 | 보험사가 대위변제 |
| 등기부 기재 | 기재됨 | 기재되지 않음 |
| 보험료/비용 | 등록세·수수료 발생 | 보험료 납부 |
| 적용 가능 조건 | 임대인 협조 필요 | 보증기관 심사 필요 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1. 전세권 설정은 꼭 해야 하나요?
A. 법적으로 필수는 아니지만, 보증금을 더 강하게 보호받고 싶다면 필수입니다. - Q2. 확정일자와 중복으로 받을 수 있나요?
A. 네. 전세권 설정과 확정일자 모두 신청 가능합니다. - Q3. 전세권 설정 가능한 집은 어디서 찾나요?
A. 계약 전 공인중개사에게 전세권 설정 가능한 집으로 매물을 요청하세요. - Q4. 전세권 말소는 어떻게 하나요?
A. 임대차 종료 후 보증금을 돌려받으면 말소 등기를 신청해야 합니다. - Q5. 세입자 단독으로 전세권 설정이 가능한가요?
A. 불가능합니다. 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.
전세권 설정 마무리 요약
- 전세권 설정이란? 등기부등본에 '세입자 권리'를 명시하는 강력한 보호장치
- 주요 효과: 소송 없이 경매청구 가능, 보증금 우선변제 보장
- 설정 절차: 계약 시 특약 → 임대인 동의(위임장) → 등기소 또는 인터넷등기소 신청
- 비용: 보증금 대비 소액이나 확정일자보다 비쌈
- 주의: 임대인 동의 필수, 선순위 대출 여부 반드시 확인
전세사기 예방을 위한 3종 안전장치 중 전세권 설정은 가장 강력한 방법입니다. 보증보험, 확정일자와 함께 **꼭 병행해서 사용**하세요.
실제 피해는 '몰라서' 생기지 않습니다. 알고도 준비하지 않았을 때 생깁니다.
집을 구하기 전, 부동산에 꼭 말하세요.
“전세권 설정 가능한 매물로 보여주세요!”
