주택을 보유하고 있다면 한 번쯤 들어봤을 종합부동산세(종부세). 특히 1주택자와 다주택자에 따라 부담이 달라지면서 매해 이슈가 되는 세금입니다.
이번 글에서는 종부세가 무엇인지부터, 어떻게 계산되는지, 그리고 2025년 현재 기준 세율과 과세표준 산정 방식까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.
1. 종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 부동산을 많이 보유한 고자산자에게 추가로 부과하는 국세입니다. 흔히 ‘보유세’로 분류되며, 재산세와는 별도로 납부하는 세금입니다.
- 과세 기준: 공시가격을 기준으로 한 과세표준
- 납세 대상: 주택, 토지 등 보유 부동산의 가액이 일정 기준을 초과할 경우
- 납세 시기: 매년 6월 1일 기준 보유자 → 12월 중 납부
즉, 일정 금액 이상 부동산을 소유한 경우에만 해당되며, 일반적인 재산세와는 별도로 국세청에서 부과합니다.
2. 종부세 제도 도입 배경과 역사
종부세는 부동산 가격 상승에 따른 자산 불균형 문제를 해소하기 위해 2005년 참여정부(노무현 정부)에서 처음 도입되었습니다.
📅 종부세 도입 주요 연혁
- 2005년: 주택과 토지에 대한 종합부동산세 신설
- 2008년: 헌법재판소의 위헌 판결로 일부 개정
- 2018년~2020년: 다주택자 대상 세율 인상 등 강화
- 2022년: 1주택자 부담 완화, 고령자 공제 확대
- 2023년 이후: 공시가 현실화율 조정, 세율 조정 추진
3. 종부세 과세 대상과 기준
종부세는 보유한 부동산의 **공시가격 합산금액**이 일정 기준을 넘을 경우 부과됩니다. 주택과 토지는 각각 별도 과세하며, 개인·법인·거주자 유형에 따라 기준이 달라집니다.
📌 주택 과세 대상 기준 (2025년)
- 🏠 1세대 1주택자: 공시가격 합계가 12억 원 초과 시 과세
- 🏘️ 다주택자 또는 공동 명의: 인당 공시가 6억 원 초과 시 과세
- 🏢 법인 보유: 보유 주택 전액 과세 (공제 없음)
📌 토지 과세 기준
- 나대지, 잡종지 등 종합합산토지: 5억 원 초과
- 별도합산토지: 80억 원 초과
4. 과세표준 산정 방법
종부세는 단순히 ‘공시가격’만으로 계산되는 것이 아니라 다음과 같은 절차로 과세표준을 계산합니다.
📌 종부세 과세표준 계산 순서
- 1️⃣ 보유 주택의 공시가격 합산
- 2️⃣ 공정시장가액비율(2025년: 80%) 적용
- 3️⃣ 공제금액 차감 (1주택자 12억, 일반 6억)
- 4️⃣ 차감 후 금액이 과세표준
공시가격 총합 15억 원, 1주택자일 경우:
→ 15억 × 80% = 12억 → 공제 12억 = 과세표준 0원 → 종부세 없음
5. 2025년 종부세 세율표 (1주택자 vs 다주택자)
과세표준이 계산되었다면, 이에 적용되는 세율을 확인해야 합니다. **1세대 1주택자**와 **그 외 보유자**는 적용 세율이 다릅니다.
📊 2025년 종부세 세율표
① 1세대 1주택자 (누진세율, 과세표준 기준)
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.0% |
| 12억 초과 | 1.5% |
② 다주택자 및 일반 (공동명의 포함)
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.6% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.9% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.3% |
| 12억 초과 | 2.0% |
반대로 공제금액을 최대한 활용하면 종부세 대상에서 벗어날 수 있습니다.
6. 종부세 실제 계산 예시
이제까지 배운 내용을 바탕으로 실제 종부세가 얼마나 나올지 계산해보겠습니다. 아래는 2025년 기준 1세대 1주택자와 다주택자의 대표적인 사례입니다.
📌 사례 ① 1세대 1주택자 – 공시가 17억 원 주택 보유
- 공시가격: 17억
- 공정시장가액비율: 80%
- 적용: 17억 × 80% = 13.6억
- 기본공제: 12억
- 과세표준: 1.6억
세율 적용: 0~3억 구간 → 0.5%
종부세 = 1.6억 × 0.5% = 80만 원
📌 사례 ② 다주택자 – 총 공시가 10억 + 6억 보유 (합 16억)
- 합산 공시가격: 16억
- 공정시장가액비율: 80% → 12.8억
- 기본공제: 6억 → 과세표준 6.8억
세율: 구간별 누진 적용
- 3억 × 0.6% = 180만 원
- 3억 × 0.9% = 270만 원
- 0.8억 × 1.3% ≈ 104만 원
- 총 종부세 = 약 554만 원
7. 종부세 공제 및 절세 전략
종부세 부담을 줄이기 위한 몇 가지 방법이 존재합니다. 특히 고령자나 장기보유자의 경우 추가 공제 혜택이 있으니 반드시 확인하세요.
✅ 고령자 공제
- 만 60세 이상 → 10~30% 세액 공제
- 나이가 많을수록 공제율 증가
✅ 장기보유 공제
- 보유기간 5년 이상 → 최대 50%까지 공제
- 보유 5년: 20% / 10년: 40% / 15년 이상: 50%
✅ 그 외 절세 전략
- 📌 세대 분리: 성년 자녀와 분리해 보유주택 나누기
- 📌 1세대 1주택 비과세 요건 유지: 일시적 2주택 시기 조절
- 📌 임대주택 등록: 일부 감면 또는 과세 유예
- 📌 증여 활용: 세대 간 자산 분산
8. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 재산세와 종부세는 다른 세금인가요?
네, 서로 다른 세금입니다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세이고, 종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상 보유자에게만 부과되는 국세입니다.
Q2. 1세대 1주택자 기준은 어떻게 판단하나요?
‘세대 기준’으로 1채만 보유하고 있는 경우에 적용됩니다. 배우자, 미혼 자녀 등도 동일 세대로 간주되므로 부부 명의 분산은 효과 없음에 주의하세요.
Q3. 고령자+장기보유 공제는 자동 적용되나요?
아니요. 신청 시에만 적용됩니다. 국세청 종합부동산세 고지서 수령 후, 11월 중 공제 신청서를 제출해야 세액 감면을 받을 수 있습니다.
Q4. 공동명의로 주택을 보유하고 있는데, 종부세가 더 나올 수 있나요?
네, 공동명의는 인당 공제 6억 원 적용이지만, 단독명의 1주택자(12억 공제)가 유리할 수 있습니다. 단, 부부가 공동명의로 다주택을 보유한 경우에는 오히려 명의 분산이 유리할 수 있어 케이스별 시뮬레이션이 꼭 필요합니다.
9. 종합 요약
- 🏡 종합부동산세는 일정 금액 이상의 주택·토지 보유자에게만 과세
- 📊 과세표준은 공시가 × 공정시장가액비율 - 공제액
- 📈 1주택자 vs 다주택자 세율 상이 (1주택자 부담 완화됨)
- 🧾 고령자 및 장기보유 공제로 최대 80%까지 세액 공제 가능
- 🔄 전략적인 보유 구조 조정으로 절세 가능 (세대 분리, 명의 변경 등)
📢 마무리하며
매년 부동산 공시가격이 조정되면서 종부세 납부 대상자가 변화하고 있습니다.
특히 1주택자라 하더라도 고가 주택을 보유한 경우, 세금 부담이 발생할 수 있으며,
다주택자의 경우 전략적인 자산 설계가 반드시 필요합니다.
이 글을 통해 종부세의 기본 개념과 계산법, 절세 방법까지 이해하셨다면 나만의 부동산 전략을 세우는 데 큰 도움이 될 것이라 확신합니다.
📌 세금은 준비하는 사람만이 줄일 수 있습니다.
매해 고지서만 받고 당황하지 말고, 지금부터 똑똑한 계획을 시작해보세요!
🔗 참고 사이트 바로가기
- 📌 국세청 홈페이지 – 종부세 신고 및 세무 안내
- 📌 부동산 공시가격 알리미 – 매년 공시지가 확인 가능
- 📌 실거래가 공개시스템 – 주택 거래 이력 및 평균가 확인
- 📌 종합부동산세 자동 계산기 – 과세표준 및 예상세액 확인