주택임대소득 간주임대료 계산 대상 및 방법 총정리

1. 간주임대료란?

간주임대료란 월세 등의 임대료를 받는 임대사업자와 보증금(전세금)만 받는 임대사업자 간의 과세 형평성을 고려해, 보증금 일부를 임대소득으로 간주하여 과세하는 제도입니다.

즉, 실질적으로 금융 이익을 얻지 않더라도 보증금을 은행에 예치했을 때 얻을 수 있는 수익을 임대료로 본다는 개념입니다.

위 2가지 요건을 모두 충족해야 간주임대료가 과세됩니다.

다음 조건을 충족하는 주택은 간주임대료 과세 대상에서 주택 수 계산 시 제외됩니다.

다만, 해당 소형주택에서 발생하는 월세 수입은 과세 대상에 포함됩니다.

간주임대료는 임대소득 중 보증금에 해당하는 금액에서 일부를 과세하는 방식으로 계산됩니다.

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간주임대료 계산식
간주임대료 = ( 보증금 등 – 3억 원^①) )의 적수 × 60% × (1 ÷ 365) × 정기예금이자율 - 해당 임대사업 부분 발생한 수익이자와 할인료 및 배당금의 합계액②) ※ 윤년일 경우 1 ÷ 366, '23년 이자율: 2.9%
①) 보증금을 받은 주택이 2주택 이상일 경우 적수가 가장 큰 주택부터 차감 ②) 단, 추계신고하는 경우 이자·배당금 등 금융수익 차감 없음

주택임대소득 신고는 다음 2가지 방식 중 하나로 선택할 수 있으며, 이에 따라 간주임대료 계산 방식도 달라집니다.

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항목	장부신고 방식	추계신고 방식
계산식	(보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × (1 ÷ 365) × 정기예금이자율 – 해당 임대사업 부분 발생한 수익이자와 할인료 및 배당금의 합계액	(보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × (1 ÷ 365) × 정기예금이자율
금융수익 차감	차감 적용	차감하지 않음
정확도	높음 (실제 이자 수익 반영)	단순 기준 적용

간주임대료는 과세 주체가 개인(소득세)인지 법인(법인세)인지에 따라 적용 방식과 차감 항목이 달라집니다.

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구분	소득세	법인세
적용대상	비소형주택 3채 이상 & 보증금 3억원 초과 (추계신고 시 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자, 할인료, 수입배당금	수입이자, 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액	주택은 소득세·법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

Q. 간주임대료는 모든 임대사업자에게 적용되나요?
A. 아닙니다. 부부합산 3주택 이상 보유자 중 보증금 합계가 3억 원 초과할 경우에만 적용됩니다.
Q. 소형주택은 간주임대료 대상에서 제외되나요?
A. 맞습니다. 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수 계산에서 제외됩니다.
Q. 추계신고 시에는 금융수익을 차감하지 않아도 되나요?
A. 예. 추계신고는 실제 금융수익을 계산하지 않으며, 산식 그대로 간주임대료를 계산합니다.
Q. 법인은 간주임대료 계산 시 어떤 항목까지 차감할 수 있나요?
A. 법인은 개인보다 더 많은 항목(예: 신주인수권처분익, 유가증권처분익 등)을 차감할 수 있습니다.
Q. 간주임대료가 세금으로 직접 납부되는 금액인가요?
A. 아닙니다. 간주임대료는 과세표준에 포함되는 가상의 임대소득으로, 세금 산정에 반영되는 항목입니다.