1. 주택임대소득 과세 개요
주택임대소득이란 주택을 임대하여 얻는 수익으로, 우리나라 세법상 사업소득으로 분류되며, 종합소득세 신고 대상에 해당합니다.
다만, 부가가치세 면제 업종이므로 부가세 납부는 없지만, 사업장 현황신고는 반드시 해야 합니다.
2. 과세 대상 구분 기준
주택임대소득의 과세 여부는 보유 주택 수(부부합산 기준)와 주택 가격 및 임대형태에 따라 다릅니다.
주택임대소득 과세대상 및 비과세
| 보유 주택 수 | 과세대상 ○ | 과세대상 X |
|---|---|---|
| 1주택 |
· 국외주택 월세 수입 · 기준시가 12억 원 초과 주택 월세 수입 *‘23년 귀속부터는 12억 원 적용 |
· 국내 기준시가 12억 원 이하 주택의 월세 수입 · 모든 보증금·전세금 *‘23년 귀속부터는 12억 원 적용 |
| 2주택 | · 모든 월세 수입 | · 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 |
· 모든 월세 수입 · 비소형주택 3채 이상 보유 & 보증금·전세금 합계가 3억원 초과한 경우 해당 금액 과세 |
· 소형주택의 보증금·전세금 · 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 · 비소형주택 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금·전세금 |
※ (소형주택) 주거전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하
| 보유주택 수 | 월세 | 보증금 간주임대료 | 과세 여부 |
|---|---|---|---|
| 1주택 (12억 이하) | 비과세 | 비과세 | 과세되지 않음 |
| 1주택 (12억 초과) | 과세 | 비과세 | 과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 | 월세만 과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 과세 | 전부 과세 |
※ 기준시가 12억 초과 주택은 2023.1.1. 이후 소득부터 과세 대상에 포함됩니다.
3. 간주임대료 개념 및 계산
간주임대료란, 보증금을 예치함으로써 얻을 수 있는 금융이익을 임대소득으로 간주하여 과세하는 제도입니다.
- 3주택 이상 소유자가 전세계약 등으로 받은 보증금 합계가 3억원 초과시 과세
- 1세대당 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 2026년까지 과세 제외
간주임대료 계산식
| 간주임대료 계산 공식 | |
|---|---|
|
간주임대료 = ( 보증금 등 – 3억원①) )의 적수 × 60% × (1 ÷ 365) × 정기예금이자율 - 해당 임대사업 부분 발생한 수익이자와 할인료 및 배당금의 합계액②) ※ 윤년은 1 ÷ 366, ’23년 기준 정기예금이자율: 2.9% |
|
|
①) 보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 뺌 ②) 추계신고 결정하는 경우 임대사업부문에서 발생한 금융수익 차감하지 않음 |
2023년 귀속 주택임대소득 과세요건
| 과세 대상자 | 과세요건 (주택수 부부 합산 기준) | |
|---|---|---|
| 월세 | 보증금 등 | |
| 1주택 | 비과세 | 간주임대료 과세 제외 |
| 2주택 | 과세 | 간주임대료 과세 제외 |
| 3주택 이상 | 과세 | 간주임대료 과세 |
① 기준시가(공시가격) 12억 원 초과 및 국외소재 주택은 1주택자도 과세 대상
② 소형주택 (주거 전용면적 40㎡ 이하이며 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외
4. 총수입금액 계산 방법
주택임대소득의 총수입금액은 다음과 같이 계산됩니다.
- 총수입금액 = 월세 + 간주임대료
- 청소비·난방비 등 별도 수취 시 수입금액에 포함
- 공공요금(전기료, 수도료)은 납부액 초과분만 포함
선세금(선불로 받는 임대료)이 있는 경우 다음의 방식으로 계산합니다.
- 선세금 총수입금액 = (선세금 ÷ 계약기간 월수) × 해당연도 임대월수
- 1월 미만 계약 개시월: 1월, 종료월: 0월로 산정
5. 종합과세 기준과 계산
주택임대소득의 총수입금액이 2천만 원을 초과할 경우, 종합소득세 신고 시 다른 소득과 합산하여 누진세율(6%~45%)이 적용됩니다.
- 주택임대 소득금액 = 수입금액 – 필요경비
- 종합소득금액 = 주택임대소득 + 근로/사업/연금 등의 소득
- 과세표준 = 종합소득금액 – 소득공제
- 산출세액 = 과세표준 × 세율
- 결정세액 = 산출세액 – 각종 세액공제 및 감면
- 지방소득세 = 결정세액의 10%
※ 종합과세 선택 시에는 의료비·교육비·기부금 등의 세액공제 항목이 적용됩니다.
6. 분리과세 기준과 계산
주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우, 분리과세를 선택할 수 있으며, 다른 소득과 별도로 단일 세율(14%)이 적용됩니다.
- 과세표준 = 수입금액 – 필요경비 – 공제금액
- 공제금액 기준
- 종합소득 2천만 원 이하 → 200만 원 공제
- 등록임대주택 + 종합소득 2천만 원 이하 → 400만 원 공제
- 산출세액 = 과세표준 × 14%
- 결정세액 = 산출세액 – 소형주택임대사업자 세액감면
※ 분리과세 선택 시 기타 세액공제 항목은 제외되며, 등록임대사업자 감면만 적용됩니다.
주택임대소득 과세방법
| 과세 방법 | 수입 금액 | 과세방법 |
|---|---|---|
| 과세 대상자 | 2천만 원 초과 | 다른 소득과 합산하여 종합과세 |
| 2천만 원 이하 | 종합과세와 분리과세 중 선택 |
7. 분리과세 vs 종합과세 비교표
| 항목 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 조건 | 수입금액 2천만 원 이하 | 수입금액 2천만 원 초과 |
| 세율 | 14% 단일세율 | 6%~45% 누진세율 |
| 소득공제 | 200/400만 원 | 인적공제, 보험료공제 등 다양한 항목 |
| 세액감면 | 소형주택 임대감면 | 교육비, 의료비, 기부금 등 |
| 지방소득세 | 산출세액의 10% | 결정세액의 10% |
| 유리한 대상 | 단일소득자, 수입 적은 임대인 | 기타 소득이 많고 세액공제 많은 경우 |
8. 사업자 현황신고 의무
주택임대사업자는 매년 2월 10일까지 전년도 임대수입과 현황에 대해 세무서에 사업장 현황신고를 해야 합니다.
- 신고 대상: 모든 주택임대사업자
- 신고 항목: 인적사항, 임대주택 수, 수입금액 등
- 신고 방법:
- 홈택스 > 신고/납부 > 사업장 현황신고
- 또는 직접 관할 세무서 방문 제출
9. 자주 묻는 질문(FAQ)
- Q1. 1주택만 보유하고 있어도 임대소득세를 내야 하나요?
A1. 기준시가 12억 원 초과 주택에 월세수입이 있다면 과세 대상입니다. - Q2. 임대보증금만 받고 월세 없이 전세인 경우도 세금을 내야 하나요?
A2. 3주택 이상 보유하며 보증금이 3억원을 초과하면 간주임대료에 대해 과세됩니다. - Q3. 분리과세와 종합과세 중 어떤 것이 더 유리한가요?
A3. 종합소득이 많고 의료비/교육비 공제를 활용할 수 있다면 종합과세가 유리합니다. 단순 임대소득만 있다면 분리과세가 더 유리할 수 있습니다. - Q4. 주택임대사업자 등록은 꼭 해야 하나요?
A4. 현재 의무 등록제는 폐지되었지만 세제 혜택 적용 시 등록 요건이 필요합니다. 현황신고는 반드시 해야 합니다. - Q5. 임대료를 선불로 받았을 때는 어떻게 신고하나요?
A5. 선세금은 계약기간에 따라 나누어 해당 연도의 임대월수만큼 수입으로 계산합니다.
10. 신청 방법 및 유용한 링크
주택임대소득 관련 신고 및 확인은 다음 경로를 통해 진행할 수 있습니다.
- 📌 홈택스 신고 경로: 홈택스 로그인 → 신고/납부 → 사업장 현황신고
- 📌 직접 방문 시: 관할 세무서 민원봉사실 접수
- 📌 자세한 안내자료: 국세청 누리집 > 세금자료실 > 부동산 세금안내
