1. 주택임대소득 과세대상 기준
주택을 임대하고 임대료를 받는 경우, 원칙적으로는 소득세 납부 대상입니다. 하지만 서민 주거 안정을 위한 세제 혜택이 마련되어 있어, 일정 기준을 만족하면 세금을 내지 않아도 됩니다.
대표적인 세제 혜택으로는 소형주택 세액감면 연장이 있으며, 이는 2022년 세제개편 시행규칙에 따라 2025년 12월 31일까지 적용됩니다.
과세 여부는 다음 항목에 따라 결정됩니다.
- 보유 주택 수 (부부합산)
- 임대소득 유형 (월세 / 전세)
- 등록임대 여부
- 수입금액 및 필요경비, 공제금액
보유 주택 수와 임대료 유형에 따른 주택임대소득 과세대상은 아래와 같습니다.
| 보유 주택수 | 받은 임대료(월세) | 간주임대료(보증금, 전세금) |
|---|---|---|
| 1채 | 비과세 (고가주택*, 국외주택 제외) |
비과세 |
| 2채 | 과세 | 비과세 |
| 3채 이상 | 과세 | 非소형주택** 3채 이상 & 보증금 합계 3억 초과 시 과세 |
* 고가주택: 기준시가 9억 초과 주택 (2023년 귀속분부터는 12억 초과)
** 소형주택: 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하
📌 보유 주택 수는 부부 합산하여 계산합니다.
보유 주택 수가 3채 이상이더라도 非소형주택이 3채 미만이거나
非소형주택의 보증금 합계액이 3억 원 이하이면 해당 보증금은 비과세입니다.
월세는 非소형 여부와 관계없이 2주택 이상이거나 고가주택 또는 국외주택일 경우 과세 대상입니다.
2. 세금이 없는 경우? 과세미달 사례 3가지
과세 대상에 해당하더라도 납부할 세금이 0원이 될 수 있습니다. 이를 ‘과세미달’이라 하며 아래에 대표적인 3가지 사례를 소개합니다.
사례 1. 등록임대주택 보유
- 신고방법 : 분리과세
- 주택임대 외 종합소득금액 : 2천만원 이하
- 등록: 세무서 + 지자체 모두 등록
- 임대료 증가율: 연 5% 이하
- 연간 수입금액: 1,000만원
☞ 필요경비율 60%, 공제금액 400만원
계산식: 1,000만원 – 600만원 – 400만원 = 과세표준 0원 → 세금 없음
사례 2. 미등록임대주택 보유
- 신고방법 : 분리과세
- 주택임대 외 종합소득금액 : 2천만원 이하
- 등록: 미등록 또는 세무서·지자체 중 하나만 등록
- 연간 수입금액: 400만원
☞ 필요경비율 50%, 공제금액 200만원
계산식: 400만원 – 200만원 – 200만원 = 과세표준 0원 → 세금 없음
사례 3. 종합과세 선택 시 단순경비율 적용
- 신고방법 : 종합과세
- 기타 종합소득 : 없음
- 소득금액: 266만6천원 이하
계산식:
(266.6만 – 기본공제 150만) × 6% – 표준세액공제 7만원 = 결정세액 0원
| 임대유형(업종코드) | 단순경비율 기준 수입금액 (266.6만 이하 기준) |
|---|---|
| 고가주택임대 (701101) | 연 425.9만 원 이하 |
| 일반주택임대 (701102) | 연 464.5만 원 이하 |
| 장기임대 공동·단독주택 (701103) | 연 694.4만 원 이하 |
| 장기임대 다가구주택 (701104) | 연 653.5만 원 이하 |
| 전대·전전대 (701301) | 연 471.1만 원 이하 |
3. 주택 수 계산 시 주의할 점
과세 대상 여부는 보유 주택 수에 따라 결정됩니다. 하지만 주택 수 계산은 단순하지 않으며 다음과 같은 기준이 적용됩니다.
① 공동소유 주택의 주택 수 반영
기본적으로는 지분이 가장 많은 사람의 소유로 간주되나, 다음 중 하나에 해당하면 소수지분자에게도 주택 수 가산됩니다.
- 해당 주택 임대소득금액(총임대료 × 지분율)이 연 600만원 이상
- 기준시가 9억 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유한 경우
② 부부 공동소유의 경우
부부가 각각 주택을 보유한 경우 합산하여 주택 수를 계산합니다. 단, 동일 주택이 중복 가산된 경우에는 다음 기준을 적용합니다.
- 지분이 더 큰 사람의 주택으로 계산
- 지분이 같다면 부부 합의에 따라 한 명의 주택으로 계산
📌 정확한 주택 수 파악은 월세 과세 여부와 보증금 간주임대료 과세 대상 결정에 필수입니다!
4. 종합과세 vs 분리과세 선택 전략
주택임대 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 종합과세 또는 분리과세 중 선택이 가능합니다.
| 항목 | 종합과세 | 분리과세 |
|---|---|---|
| 세율 | 6~45% 누진세율 | 14% 단일세율 |
| 공제 가능 항목 | 의료비, 교육비 등 다양한 세액공제 | 정액 공제(200/400만 원) |
| 신고 복잡도 | 상대적으로 복잡 | 간단함 |
| 유리한 경우 | 다른 소득 많고 공제 많을 때 | 소득 적고 다른 공제 항목이 없을 때 |
☞ 홈택스에서 예상세액 비교 후 유리한 방법으로 선택 가능
5. 사업자등록 절세 혜택 요약
임대사업자가 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택 특별법상 임대등록을 모두 하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
| 항목 | 미등록 | 등록임대주택 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 50% | 60% |
| 공제금액 | 200만원 | 400만원 |
| 세액감면율 | 없음 |
단기(4년): 30% (2호 이상 20%) 장기(8~10년): 75% (2호 이상 50%) |
| 주의사항 | ☞ 감면 혜택을 받은 후 의무임대기간 미준수 시, 감면세액과 이자 추징 | |
6. 홈택스 활용 및 최종 정리
- 📌 홈택스에서 세액 비교 후 종합/분리과세 선택 가능
- 📌 주택 수 계산은 부부합산, 공동소유 주의
- 📌 과세미달 사례 해당 여부 확인 후 불필요한 신고 피하기
- 📌 사업자등록 여부에 따라 경비율 및 공제금액 달라짐
- 📌 등록임대 시 의무임대기간 미이행 주의
절세의 핵심은 '조건 확인'과 '적극적 선택'입니다. 홈택스를 통해 비교하고 나에게 유리한 방향을 선택하세요!
