1. 주택임대소득이란?
주택임대소득은 부동산임대업 중 ‘주거용 주택’을 임대하여 얻는 소득을 말합니다. 이는 사업소득에 해당하며, 종합소득세 신고 시 반드시 반영해야 하는 항목입니다.
‘주택’이란 상시 주거용으로 사용되는 건물과 사회 통념상 주거생활공간으로 인정되는 부수토지를 포함합니다.
- 건물의 연면적
- 건물 부지의 5배(도시 외 지역은 10배)
- 주택과 사업용 건물이 함께 있으면 면적 비율로 주택 부수토지 산정
2. 분리과세란 무엇인가?
일반적으로 주택임대소득은 다른 소득과 합산하여 6~45% 누진세율이 적용되는 종합과세 대상입니다.
하지만, 주택임대 총수입금액이 연 2천만 원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 이 경우에는 주택임대소득에 한해 14% 단일세율을 적용받게 됩니다.
3. 분리과세 선택 요건
- 수입금액(월세+간주임대료) 총합이 2천만 원 이하
- 종합과세 대신 별도로 14% 세율 적용
- 의무가 아닌 선택 가능 (유리한 과세 방식 선택 가능)
4. 등록임대 vs 미등록임대 비교
| 구분 | 등록임대주택①) | 미등록임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | |
| 필요경비율 | 수입금액 × 60% | 수입금액 × 50% |
| 소득금액(과세표준) | 수입금액 – 필요경비 – 공제액(4백만 원)②) | 수입금액 – 필요경비 – 공제액(2백만 원)②) |
| 세율 | 과세표준 × 14% | |
| 세액감면 |
단기임대(4년): 30% (2호는 20%) 장기임대(8~10년): 75% (2호는 50%)③) |
- |
| 결정세액 | 산출세액 – 세액감면 | 산출세액 |
① 등록임대주택: 지자체와 세무서 모두 등록, 임대료 인상률 5% 이하 유지
② 공제금액: 종합과세 제외 대상 종합소득금액 2천만 원 이하자에게만 적용
③ 공공지원 민간임대주택, 장기일반민간임대주택 등 세법상 감면 대상만 해당
5. 필요경비율과 공제금액 요약
- 등록임대주택: 필요경비 60%, 공제 4백만 원
- 미등록임대주택: 필요경비 50%, 공제 2백만 원
- 공제 요건: 기타 종합과세 소득금액이 2천만 원 이하일 때만 적용 가능
6. 주택임대소득 분리과세 계산
임대주택의 등록 여부에 따라 주택임대소득 분리과세 세액 계산 시 필요경비율과 공제금액에 차이가 있습니다.
| 구분 | 등록임대주택①) | 미등록임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | |
| 필요경비 | 수입금액 × 60% | 수입금액 × 50% |
| 소득금액 (과세표준) |
수입금액 – 필요경비 – 공제금액(4백만 원)②) | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액(2백만 원)②) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | |
| 세액감면③) | 단기(4년): 30%(2호 20%) 장기(8~10년): 75%(2호 50%) |
해당 없음 |
| 결정세액 | 산출세액 – 세액감면 | 산출세액 |
① 등록임대주택: 지자체와 세무서 모두 등록하고 임대료 인상률이 연 5%를 초과하지 않아야 함
② 공제금액: 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우만 적용됨
③ 세액감면: 국민주택규모 이하의 공공지원 민간임대주택, 장기일반민간임대주택에 대해 적용
- 1호 임대: 단기 30%, 장기 75%
- 2호 임대: 단기 20%, 장기 50%
7. 종합과세와 비교하기
주택임대소득 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 어떤 방식이 유리할지는 소득 구성에 따라 달라집니다.
| 항목 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 세율 | 14% 단일세율 | 6~45% 누진세율 |
| 공제항목 | 200/400만 원 고정공제 | 의료비·교육비 등 다양한 항목 |
| 세액감면 | 소형주택 감면 | 자녀세액공제, 보험료공제 등 |
| 신고 간편성 | 간단 | 공제 항목 챙겨야 함 |
| 유리한 경우 | 단일소득자, 소득 적을 때 | 다른 소득 많고 공제 많은 경우 |
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 분리과세와 종합과세 중 어떻게 선택해야 하나요?
다른 소득이 많아 의료비·기부금 등 공제를 받을 수 있으면 종합과세가 유리합니다. 그렇지 않다면 분리과세로 신고하는 것이 간편하고 세금도 줄어들 수 있습니다. - Q. 등록임대주택이 꼭 필요한가요?
세액감면(최대 75%) 혜택을 받기 위해선 지자체+세무서 등록이 필요합니다. 단순 세율 적용만 고려한다면 필수는 아닙니다. - Q. 공제액은 언제 못 받게 되나요?
종합소득금액(주택임대소득 제외 기준)이 2천만 원을 초과하면 공제액 적용이 되지 않습니다. - Q. 세액감면은 어디까지 적용되나요?
국민주택규모 이하의 주택, 장기임대일반주택 등에 대해 단기 30%~장기 75%까지 적용됩니다.
9. 신청 방법 및 참고 링크
주택임대소득 분리과세 신고는 매년 5월 종합소득세 신고 기간 중 홈택스에서 선택해 신고할 수 있습니다.
- 📌 국세청 홈택스 경로: 신고/납부 → 종합소득세 신고 → 소득 구분 중 ‘주택임대소득’ 항목
- 📌 과세 방식 선택: ‘종합과세’ 또는 ‘분리과세’ 중 선택 가능
- 📌 세액감면 적용 항목 체크 필요 (등록 임대 여부, 계약기간 등)
- 📌 수입금액 2천만 원 이하 여부 필수 확인
