2026 전세사기 피해 보증금 3분의 1 최소보장제 | 최소지원금·선지급금 신청방법·제출서류

전세사기를 당하고도 보증금을 제대로 돌려받지 못하면 당장 이사할 집을 구하는 일부터 생활비까지 막막해질 수밖에 없죠. 특히 경매나 공매가 끝났는데도 돌려받은 돈이 얼마 되지 않는다면 앞으로 어떻게 생활해야 할지 걱정이 클 수 있습니다.

이런 전세사기 피해자의 보증금 회복을 돕기 위해 2026년 11월 13일부터 '전세사기 피해 보증금 최소보장제'가 시행됩니다.

핵심은 경매·공매 등을 통해 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 정해진 산정기준에 따라 부족분을 지원하는 것입니다. 여기에 신탁사기 등으로 피해를 입은 임차인을 위한 '선지급 후정산' 제도도 함께 도입됩니다.

신청은 언제 해야 하고, 어떤 서류를 준비해야 할까요? 최소지원금과 선지급금의 차이부터 계산방법, LH 신청 및 지급절차까지 하나씩 살펴보겠습니다.

 

전세사기 보증금 최소보장제, 11월 13일부터 시행됩니다

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행령 일부개정안이 의결됐다고 밝혔습니다.

이번 개정안에는 전세사기 피해자의 보증금 회복을 위한 최소지원금과 선지급금의 산정기준, 신청방법, 지급절차, 이의신청 및 반납 기준 등이 포함됐습니다.

시행일은 2026년 11월 13일입니다.

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구분	주요 내용
제도명	전세사기 피해 보증금 최소보장제
시행일	2026년 11월 13일
관련 법령	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령
최소보장 기준	임차보증금의 3분의 1
주요 지원	최소지원금 및 선지급금
담당 기관	한국토지주택공사(LH)
지급 심사	신청일부터 원칙적으로 90일 이내 결정

이번 제도에서 꼭 알아둘 점은 보증금의 3분의 1을 모든 피해자에게 새로 지급한다는 뜻이 아니라는 것입니다.

이미 회복한 보증금과 경매차익·임대료 지원액 등을 반영해 부족분을 계산하는 방식입니다.

또한 최소지원금과 선지급금은 신청할 수 있는 시점과 정산방법이 서로 다릅니다. 본인의 피해 유형에 맞는 제도를 확인하는 것이 중요합니다.

 

보증금 3분의 1은 어떻게 보장되는 걸까요?

전세사기 피해 보증금 최소보장제는 경매·공매 등이 끝난 뒤 피해자가 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1보다 적을 때 부족한 부분을 지원하는 제도입니다.

예를 들어 전세보증금이 1억 5,000만 원이라면 그 3분의 1인 5,000만 원이 최소보장금의 기준이 됩니다.

이미 경매 배당금이나 경매차익 등으로 3,000만 원을 회복했다면 차액인 2,000만 원을 추가로 지원받아 총 5,000만 원을 회복하는 구조입니다.

즉, 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1이고, 실제 최소지원금은 이미 회복하거나 지원받은 금액을 반영해 계산합니다.

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임차보증금	3분의 1 기준금액
3,000만 원	1,000만 원
6,000만 원	2,000만 원
9,000만 원	3,000만 원
1억 2,000만 원	4,000만 원
1억 5,000만 원	5,000만 원
2억 1,000만 원	7,000만 원
3억 원	1억 원

위 표는 보증금에 3분의 1을 적용한 기준금액입니다. 실제 지급액은 피해자가 이미 받은 금액과 다른 지원내역을 반영해 산정됩니다.

 

최소지원금은 이렇게 계산합니다

최소지원금은 단순히 보증금의 3분의 1을 지급하는 방식이 아닙니다. 피해자가 이미 회복한 금액과 다른 지원액을 차감해 산정합니다.

기본 계산구조는 다음과 같습니다.

최소지원금 계산구조

임차보증금의 3분의 1

－ 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액

－ 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액

－ 경매차익 및 임대료 지원액

= 최소지원금 산정액

여기서 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 금액에는 경매·공매 배당 등을 통해 돌려받은 금액이 해당할 수 있습니다.

임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액도 함께 반영되며, 경매차익과 임대료 지원액 역시 계산에 포함됩니다.

같은 보증금으로 피해를 입었더라도 경매 배당금이나 다른 지원액이 다르면 실제 최소지원금도 달라질 수 있습니다.

보증금 1억 5,000만 원이라면 얼마나 받을까요?

국토교통부가 제시한 계산 사례를 살펴보겠습니다.

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항목	금액
기존 임차보증금	1억 5,000만 원
최소보장금	5,000만 원
경매 배당금	2,000만 원
경매차익	1,000만 원
기존 회복금액 합계	3,000만 원
추가 최소지원금	2,000만 원
최종 회복금액 합계	5,000만 원

이 사례에서는 이미 3,000만 원을 회복했기 때문에 5,000만 원 전체를 추가로 받는 것이 아니라 부족한 2,000만 원을 지원받게 됩니다.

기존 회복금액 3,000만 원 + 최소지원금 2,000만 원 = 총 5,000만 원 회복입니다.

 

내 보증금으로 최소보장금을 계산해보세요

보증금이 얼마인지에 따라 3분의 1 기준금액도 달라집니다. 아래 계산기에 기존 임차보증금과 회복·지원받은 금액을 입력하면 단순 계산 결과를 확인할 수 있습니다.

전세사기 최소지원금 간편 계산기

기존 임차보증금 (원)

이미 회복한 금액 및 차감 대상 지원액 합계 (원)

금액을 입력한 뒤 계산 버튼을 눌러주세요.

계산기는 임차보증금의 3분의 1에서 입력한 회복·지원액을 차감하는 단순 예시입니다. 실제 최소지원금은 LH가 관련 자료를 확인하고 법령상 산정기준을 적용해 결정합니다.

 

신탁사기 피해자는 선지급 후정산 제도를 확인하세요

이번 개정안에서는 신탁사기 등으로 피해를 입은 임차인을 위한 '선지급 후정산' 제도도 마련됐습니다.

신탁사기는 신탁관계에 있는 주택을 계약할 때 정당한 계약 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결하는 등의 문제로 발생할 수 있습니다. 이런 피해는 계약의 권한관계 때문에 보증금 회복 과정이 복잡해질 수 있습니다.

이러한 피해 유형을 고려해 경매·공매 등 처분 절차가 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하는 제도가 도입됩니다.

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구분	최소지원금	선지급금
주요 대상	최소보장 기준에 미달하는 전세사기 피해자	신탁사기 등 무권계약 피해자
지급 시점	경매차익 산정 또는 피해주택 처분 절차 완료 후	경·공매 등 처분 절차 완료 전
지원 취지	피해회복 부족분 보완	피해회복액 일부 선지급
사후 처리	추가 회수 등에 따른 반납 사유 확인	추가 회수액 등을 반영해 정산
담당 기관	LH	LH

가장 큰 차이는 돈을 지급받는 시점입니다. 최소지원금은 피해주택 처분 등 관련 절차가 끝난 이후 신청하는 반면, 선지급금은 해당 절차가 완료되기 전에 신청할 수 있습니다.

다만 선지급금은 먼저 받은 뒤 끝나는 돈이 아니라, 이후 추가로 회수되는 금액 등을 고려해 정산할 수 있는 지원금입니다.

 

선지급금은 어떤 기준으로 계산하나요?

선지급금도 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 하지만 최소지원금과 차감항목이 다릅니다.

선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전에 지급된 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다.

선지급금 계산구조

임차보증금의 3분의 1

－ 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액

－ 선지급 전 지급된 임대료 지원액 등

= 선지급금 산정액

예를 들어 임차보증금이 9,000만 원이라면 3분의 1인 3,000만 원이 계산의 출발점입니다. 여기에서 선지급금 산정기준에 해당하는 기존 변제금액과 임대료 지원액 등을 차감하게 됩니다.

선지급금을 받은 이후 추가로 보증금을 회수하면 그 금액을 반영해 정산할 수 있습니다.

따라서 선지급금은 일반적인 보조금처럼 지급받은 금액이 무조건 최종 확정되는 구조와는 차이가 있습니다.

 

최소지원금과 선지급금은 신청 시기가 다릅니다

전세사기 피해자 지원금을 신청할 때는 신청 가능 시점을 반드시 확인해야 합니다.

최소지원금은 피해주택 매입을 요청했는지에 따라 신청 시점이 달라집니다.

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신청 구분	신청 가능한 시점
피해주택 매입을 요청한 최소지원금 신청자	경매차익 산정이 완료된 이후
그 외 최소지원금 신청자	피해주택 처분 절차가 완료된 이후
선지급금 신청자	피해주택 LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전

예를 들어 LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 완료된 뒤 최소지원금을 신청할 수 있습니다.

반면 신탁사기 등으로 선지급금을 신청하려는 경우에는 피해주택 매입이나 처분이 완료되기 전에 신청해야 합니다.

최소지원금은 관련 절차 완료 후, 선지급금은 관련 절차 완료 전 신청이라는 차이를 기억해두시면 좋겠습니다.

 

전세사기 피해자 최소지원금 신청방법을 알아볼게요

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사 LH가 담당합니다.

따라서 지원금을 신청하려는 피해자는 LH를 통해 신청절차와 접수방법을 확인하면 됩니다.

신청은 피해자 결정문과 임대차계약서 등 필요한 서류를 준비한 뒤 진행하는 구조입니다.

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단계	진행 내용
신청 가능 시점 확인	경매차익 산정 또는 피해주택 처분 진행상황 확인
서류 준비	피해자 결정문, 계약서, 등기부 등 준비
지급 신청	LH에 최소지원금 또는 선지급금 신청
지급 심사	LH가 지급 여부와 금액 검토
결과 통지	신청인에게 지급 여부와 금액 통지
이의신청	필요한 경우 통지일부터 30일 이내 신청

LH 홈페이지에서 피해지원 관련 안내를 확인할 수 있습니다.

온라인 신청 화면이나 방문접수 장소 등 구체적인 접수 경로는 제도 시행에 맞춰 안내되는 LH 신청절차를 확인하는 것이 좋겠습니다.

 

신청할 때 필요한 제출서류를 확인하세요

최소지원금과 선지급금을 신청하려면 전세사기 피해자라는 사실과 임대차계약 내용, 보증금 회수 내역 등을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다.

특히 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서 등을 준비해야 합니다.

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제출서류	확인 내용
전세사기피해자 결정문	전세사기피해자 결정 사실
임대차계약서 사본	계약 당사자 및 임차보증금
주민등록표 초본	주민등록 관련 사항
피해주택 등기사항전부증명서	피해주택 권리관계
배당표 또는 배분계산서	경매·공매 배당 및 배분 내역
임대보증금반환채권 변제 관련 서류	보증금 반환채권을 통해 변제받은 내역

피해자마다 경매·공매 진행상황과 보증금 회수 경로가 다를 수 있습니다. 본인의 상황에 해당하는 서류를 준비하는 것이 중요합니다.

예를 들어 경매가 진행된 피해자라면 배당표를 통해 실제 배당받은 금액을 확인할 수 있습니다. 보증금반환채권을 통해 일부 금액을 돌려받았다면 관련 변제자료도 필요합니다.

서류를 준비할 때는 단순히 보증금 액수만 확인하는 것이 아니라, 이미 얼마를 돌려받았는지도 함께 정리해두는 것이 좋겠습니다.

 

지급 여부는 신청 후 90일 이내 결정합니다

최소지원금이나 선지급금을 신청하면 LH가 지급 여부와 지급금액을 심사합니다.

LH는 신청을 받은 날부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 신청인에게 통지해야 합니다.

다만 필요한 경우 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

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구분	기간
기본 결정기간	신청일부터 90일 이내
연장 가능기간	30일 이내
연장 횟수	한 차례
결과 안내	지급 여부 및 지급금액 통지

기본 심사기간은 90일, 연장 시 최대 120일 범위에서 지급 여부와 금액을 결정하는 구조입니다.

여기서 90일은 돈이 반드시 입금되는 기한이 아니라 지급 여부와 지급금액을 결정하는 기한이라는 점을 구분해야 합니다.

이사나 생활비 등 자금 계획을 세우고 있다면 심사기간과 실제 지급일을 혼동하지 않는 것이 좋겠습니다.

 

지급금액이 다르게 결정됐다면 이의신청할 수 있어요

LH가 지급 여부와 금액을 결정한 뒤 통지하면 신청인은 그 결과를 확인할 수 있습니다.

만약 지급 결정이나 지급금액에 이의가 있다면 이의신청 절차를 이용할 수 있습니다.

이의신청 기간은 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내입니다.

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항목	내용
이의신청 대상	지급 결정 또는 지급금액에 이의가 있는 신청인
이의신청 기한	결정 통지를 받은 날부터 30일 이내
관련 업무	LH 담당

결과 통지를 받았다면 지급금액뿐 아니라 결정 내용을 자세히 확인해보세요. 기존 회복금액이나 지원내역이 실제와 다르게 반영됐다고 생각된다면 관련 자료를 정리해 이의신청 절차를 확인하는 것이 좋겠습니다.

 

지원금 받은 뒤 보증금을 추가 회수했다면 신고해야 합니다

이번 제도에서는 지원금을 받은 뒤에도 지켜야 할 사항이 있습니다.

최소지원금이나 선지급금을 지급받은 이후 임차보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 발생했다면 해당 사실을 신고하고 정산 결과에 따라 반납해야 합니다.

특히 선지급 후정산 제도는 나중에 보증금을 추가로 돌려받을 가능성을 고려한 제도이므로, 이후 회수 내역을 관리하는 것이 중요합니다.

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상황	확인할 사항
지원금 지급 후 보증금 추가 회수	반납 사유 발생 여부 확인 및 신고
반납 대상금액 발생	정해진 절차에 따라 반납
정해진 기간 내 미반납 등	과태료 부과 대상이 될 수 있음
과태료 상한	위반 횟수 등에 따라 최대 3,000만 원

반납 사유가 발생했는데도 정해진 기간 내 반납하지 않는 경우 등에는 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

여기서 최대 3,000만 원은 모든 미반납 사례에 일률적으로 부과되는 금액이 아니라 위반 횟수 등에 따라 적용되는 과태료 상한입니다.

지원금을 받은 뒤 추가로 보증금을 돌려받았다면 해당 금액과 회수 시점을 정리해 LH에 신고·정산 절차를 확인해야 합니다.

 

전세사기 피해주택 매입 제도도 개선됩니다

이번 시행령 개정에는 최소보장제 외에도 전세사기 피해주택의 매입을 원활하게 하기 위한 내용이 포함됐습니다.

공공주택사업자가 경매·공매를 통해 전세사기 피해주택을 매입할 때, 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우 그 비용을 주택 취득에 필요한 비용으로 포함할 수 있도록 했습니다.

이렇게 하면 피해주택을 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 부담을 반영해 매입 절차를 진행할 수 있습니다.

피해자 협동조합이 참여하는 부동산투자회사 지원

전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에 대해서는 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 기준도 마련됐습니다.

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개선 분야	주요 내용
피해주택 매입	비피해 임차인의 보증금 반환채무 인수비용을 취득비용에 포함 가능
부동산투자회사 지원	피해자 협동조합이 주식 50% 이상 소유한 회사에 지방정부 지원 가능
피해지원 정보 확인	필요한 경우 임대인의 채무·연체 현황 자료 요청 절차 마련

또한 국토교통부 장관이 전세사기 피해 지원을 위해 필요한 경우 신용정보집중기관의 장에게 임대인의 채무와 연체 현황 등에 관한 자료를 요청할 수 있는 절차도 구체화됐습니다.

 

전세사기 피해자가 자주 묻는 질문

• Q.전세사기 보증금 최소보장제는 언제부터 시행되나요?
  2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 최소지원금과 선지급금의 산정기준, 신청·지급·정산 절차가 마련됐습니다.
• Q.전세보증금의 3분의 1을 무조건 추가로 받을 수 있나요?
  아닙니다. 보증금의 3분의 1은 최소보장금의 기준이며, 이미 회복한 금액과 경매차익·임대료 지원액 등을 차감해 실제 최소지원금을 산정합니다.
• Q.보증금이 1억 5,000만 원이면 얼마를 지원받나요?
  3분의 1인 5,000만 원이 기준금액입니다. 경매 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원 등 총 3,000만 원을 회복한 사례라면 부족분 2,000만 원을 추가로 지원받는 구조입니다.
• Q.경매가 끝나지 않았는데 최소지원금을 신청할 수 있나요?
  최소지원금은 피해주택 매입 요청이 있는 경우 경매차익 산정 완료 후, 그 외에는 피해주택 처분 절차 완료 후 신청할 수 있습니다. 경·공매 등 종료 전 지원이 필요한 신탁사기 등 무권계약 피해자는 선지급금 신청 대상에 해당하는지 확인해야 합니다.
• Q.신탁사기 피해자도 보증금 지원을 받을 수 있나요?
  신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급 후정산 제도가 도입됩니다. 경·공매 등 처분 절차가 끝나기 전에 선지급금을 신청할 수 있으며, 이후 추가 회수액 등을 반영해 정산할 수 있습니다.
• Q.최소지원금 신청은 어디에서 하나요?
  최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사 LH가 담당합니다.
• Q.신청하면 90일 안에 지원금이 입금되나요?
  90일은 LH가 지급 여부와 지급금액을 결정해 통지하는 기본 기한입니다. 필요한 경우 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있으며, 실제 입금일과는 구분해야 합니다.
• Q.지원금 결정 결과가 마음에 들지 않으면 어떻게 하나요?
  지급 결정이나 지급금액에 이의가 있는 경우 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있습니다.
• Q.선지급금을 받은 뒤 보증금을 돌려받으면 어떻게 되나요?
  추가로 회수한 금액 등을 고려해 정산할 수 있습니다. 반납 사유가 발생했다면 신고하고 정해진 절차에 따라 반납해야 합니다.
• Q.지원금을 반납하지 않으면 과태료가 있나요?
  정해진 기간 내 반납하지 않는 경우 등에는 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

보증금 회복이 어려웠다면 이번 제도를 확인해보세요

전세사기 피해를 겪은 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순한 금전 문제로 끝나지 않습니다. 새로운 집을 구하는 일부터 대출 상환, 가족의 생활까지 영향을 받을 수 있기 때문입니다.

2026년 11월 13일부터 시행되는 최소보장제는 경매·공매 등을 통한 피해회복액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 정해진 기준에 따라 부족분을 지원하는 제도입니다.

또한 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 처분 절차가 끝나기 전에 지원금을 지급하고 이후 정산하는 방식도 마련됩니다.

최소지원금은 관련 절차 완료 후 신청, 선지급금은 관련 절차 완료 전 신청, 지급 결정은 원칙적으로 90일 이내라는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.

피해자 결정문과 임대차계약서, 경매 배당 내역 등 관련 서류를 미리 정리해두고, 본인의 피해 유형에 맞는 신청 시점을 확인해보세요.

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