2026 전월세 안심신탁이란? | HUG 신청방법·임대인 연 4.35% 수익·임차인 보증금 보호

전세 계약을 앞두고 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정되거나, 집을 세놓으면서 월세 연체가 신경 쓰였던 분들이라면 주목할 만한 소식입니다.

2026년 11월 4일부터 임차인의 보증금은 HUG가 보관하고, 임대인에게는 매달 약정 수익을 지급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집이 시작됐습니다.

 

전월세 안심신탁이란?

전월세 안심신탁은 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 추진하는 새로운 임대차 방식입니다.

일반적인 전세 계약에서는 임차인이 집주인에게 보증금을 맡기지만, 전월세 안심신탁에서는 임차인이 HUG에 보증금 상당액을 예치합니다.

HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 매달 약정 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 예치금을 직접 돌려줍니다.

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구분	주요 내용
사업명	전월세 안심신탁
운영기관	주택도시보증공사(HUG)
계약방식	임대인·HUG·임차인 3자 계약
임차인	예치금을 HUG에 납부
임대인	HUG로부터 매월 수익 지급
예치금 반환	계약 종료 후 HUG가 직접 반환
첫 모집공고	2026년 11월 4일

세입자는 전세처럼 거주하고, 집주인은 월세처럼 매달 수익을 받는 구조라고 이해하면 쉽습니다.

 

일반 전세와 전월세 안심신탁 차이점

전월세 안심신탁의 가장 큰 특징은 보증금을 집주인이 직접 받지 않는다는 점입니다.

계약은 법적으로 보증금 없는 월세 형태로 체결되지만, 전세형을 선택한 임차인은 매달 별도의 월세를 내지 않고 거주할 수 있습니다.

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구분	일반 전세	전월세 안심신탁 전세형
보증금 지급	집주인에게 지급	HUG에 예치
보증금 반환	집주인이 반환	HUG가 반환
임차인 월세	없음	없음
집주인 수익	보증금 활용 등	HUG가 매월 지급
계약 당사자	임대인·임차인	임대인·HUG·임차인

일반 전세에서 가장 걱정되는 순간 중 하나가 계약 종료 후 보증금을 돌려받을 때인데요. 전월세 안심신탁은 그 반환 주체를 HUG로 바꾼 것이 핵심입니다.

 

전월세 안심신탁 신청대상 및 주택조건

임대인과 임차인 모두 소득이나 자산에 따른 별도의 신청 제한은 없습니다. 다만 주택가격과 기존 부채 등 주택 자체의 조건을 충족해야 합니다.

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항목	참여조건
임대인 소득·자산	별도 제한 없음
임차인 소득·자산	별도 제한 없음
주택가격	20억 원 이하
주택 유형	유형 제한 없음
선순위 부채비율	주택가격의 80% 이하
예치금	적정 전세 시세 이내
계약 유형	전세형·보증부 월세형

예를 들어 주택가격이 5억 원이라면 선순위 부채비율 80% 기준은 4억 원입니다. 다만 실제 참여 가능 여부는 HUG의 주택요건 심사를 거쳐 결정됩니다.

주택가격 20억 원 이하와 선순위 부채비율 80% 이하 조건을 모두 충족해야 합니다.

 

임대인 연 4.35% 수익은 얼마나 받을까?

이번 첫 모집공고에서 정한 임대인 약정 수익률은 세전 연 4.35%입니다.

임대인은 HUG로부터 약정 수익을 매달 월세 형태로 지급받습니다.

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예치금	연 수익(세전)	월 수익(세전)
1억 원	435만 원	36만 2,500원
2억 원	870만 원	72만 5,000원
3억 원	1,305만 원	108만 7,500원
4억 원	1,740만 원	145만 원
5억 원	2,175만 원	181만 2,500원

예를 들어 예치금이 3억 원이라면 세전 월 수익은 약 108만 7,500원입니다.

계산식은 예치금 × 4.35% ÷ 12개월이며, 위 표는 이해를 돕기 위한 단순 계산입니다.

연 4.35%는 이번 모집공고에 적용되는 약정 수익률로, 향후 모집공고에서는 달라질 수 있습니다.

 

임차인 혜택과 예치금 납부방법

임차인은 보증금 상당액을 집주인이 아닌 HUG 전용 계좌에 납부합니다.

계약할 때 예치금의 10%를 납부하고, 입주할 때 나머지 90%를 납부하는 방식입니다.

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납부 시점	납부 비율	예치금 3억 원 예시
계약 시	10%	3,000만 원
입주 시	90%	2억 7,000만 원
계약 종료	HUG 반환	예치금 반환

임대인에게 보증금을 맡기지 않기 때문에 집주인의 자금 사정으로 보증금을 돌려받지 못할 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 HUG가 관리하므로 반환받을 수 있도록 설계됐습니다.

다만 주택 훼손 등으로 임대인이 합리적인 이의를 제기하면 예치금 일부의 반환이 일시적으로 유보될 수 있습니다.

전세형은 임차인이 별도 월세를 내지 않으며, 보증부 월세형은 별도 월세를 부담할 수 있습니다.

 

임대인 세금 감면 및 공실 지원 혜택

전월세 안심신탁에 참여하는 임대인을 위한 세제 혜택과 공실 지원도 추진됩니다.

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지원항목	내용	적용사항
임대소득 세액감면	소득세·법인세 50% 감면	법 개정 추진
농어촌특별세	감면 세액에 대한 비과세	법 개정 추진
공실 수익 지원	최대 2개월 치 월 수익	계속 참여 등 조건 충족 시
주택연금	일부 실거주 의무 예외	요건 충족 시 추진

세액감면은 임대수익 전체의 절반을 돌려준다는 뜻이 아니라, 해당 소득에 부과되는 소득세 또는 법인세를 50% 감면하는 방안입니다.

세액감면과 농어촌특별세 비과세는 관련 법 개정이 필요한 추진 혜택입니다.

공실 지원은 기존 안심신탁 계약이 정상 종료된 뒤 다음 임차인과 다시 안심신탁 계약을 체결하는 경우에 적용됩니다. 중도 합의해지로 발생한 공실은 지원 대상에서 제외됩니다.

 

전월세 안심신탁 임대인 신청방법

2026년 11월 4일부터 임대인 참여 신청이 시작됐으며, 상시 접수로 운영됩니다.

신청은 HUG 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사에서 할 수 있습니다.

온라인 신청 순서

1. HUG 안심전세포털에 접속합니다.
2. 전월세 안심신탁 임대인 모집공고를 확인합니다.
3. 사업 참여 신청을 진행합니다.
4. HUG의 대상주택 요건 검증을 받습니다.
5. 임차인 모집 후 3자 계약을 체결합니다.

아직 임차인이 정해지지 않았더라도 임대인은 먼저 참여 신청을 할 수 있습니다. 임차인 모집을 원한다면 HUG 홈페이지에 임대물건을 등록하는 지원도 받을 수 있습니다.

기존 임차인이 거주 중인 주택은 기존 임대차 종료 또는 합의해지와 보증금 반환이 완료된 뒤 참여할 수 있습니다.

 

임차인 모집 및 입주 일정

전월세 안심신탁 사업은 임대인 신청부터 주택요건 심사, 임차인 모집, 계약 체결 순서로 진행됩니다.

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단계	진행내용
임대인 모집	2026년 11월 4일부터 상시 접수
주택 심사	가격·선순위 부채 등 검증
임차인 모집	참여 주택 안내 및 임차인 연결
계약 체결	임대인·HUG·임차인 3자 계약
예치금 납부	계약 시 10%, 입주 시 90%
입주 시작	2027년 1월부터 순차 진행 예정

안심신탁 계약은 공인중개사의 중개와 HUG 위탁 법무법인의 입회하에 체결하는 방식입니다. 일부 법인임대사업자와 공공주택사업자에는 예외가 적용됩니다.

 

전월세 안심신탁 전세대출과 계약갱신

임차인이 예치금을 마련할 수 있도록 HUG·HF 보증부 전용 전세대출도 지원할 계획입니다. 소득·자산 요건을 충족하는 경우 버팀목 대출을 이용할 수 있도록 관련 절차도 추진됩니다.

전월세 안심신탁 계약에도 주택임대차보호법이 적용됩니다.

• 계약갱신청구권 적용
• 임대료 증액 제한 5% 적용
• 대항력 등 임차인 보호 규정 적용
• 계약 종료 전 합의에 따른 중도해지 가능

계약갱신을 원한다면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

별도의 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증 가입이 필요하지 않아 보증료 부담도 줄일 수 있습니다.

 

전월세 안심신탁 신청 전 확인사항

전월세 안심신탁은 임대인과 임차인 모두에게 새로운 선택지가 될 수 있지만, 계약 전에 몇 가지를 확인하는 것이 좋습니다.

• 주택가격 20억 원 이하 여부
• 선순위 부채비율 80% 이하 여부
• 예치금이 적정 전세 시세 이내인지 여부
• 전세형과 보증부 월세형 중 원하는 계약 유형
• 임대인 약정 수익률과 계약기간
• 중도해지 및 주택 훼손 시 정산 조건

임대인은 기존 월세 수익과 안심신탁 약정 수익을 비교하고, 임차인은 계약조건과 예치금 반환 절차를 꼼꼼하게 살펴보세요.

주택이 경매에 넘어가더라도 예치금 반환은 보호되지만, 실제 거주를 계속할 수 있는지와는 별개의 문제이므로 주택 상태와 권리관계도 확인하는 것이 좋습니다.

 

전월세 안심신탁 자주 묻는 질문

• Q.전월세 안심신탁은 전세인가요, 월세인가요?
  법적으로는 보증금 없는 월세 형태의 계약입니다. 다만 전세형 임차인은 HUG에 예치금을 맡기고 별도 월세 없이 거주할 수 있습니다.
• Q.임대인은 누구나 신청할 수 있나요?
  소득과 자산에 따른 별도 제한은 없지만 주택가격 20억 원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하 등 주택요건을 충족해야 합니다.
• Q.연 4.35% 수익은 어떻게 지급되나요?
  HUG가 임차인의 예치금을 운용해 임대인에게 매월 약정 수익을 지급합니다. 이번 공고의 수익률은 세전 연 4.35%입니다.
• Q.집이 경매에 넘어가면 예치금은 어떻게 되나요?
  예치금은 HUG가 관리하고 반환하므로 집주인의 채무로 주택이 경매에 넘어가더라도 예치금을 반환받을 수 있습니다.
• Q.현재 세입자가 있는 집도 신청할 수 있나요?
  기존 임대차가 종료되거나 합의해지되고 보증금 반환까지 완료된 뒤 참여할 수 있습니다.
• Q.임대소득 세금 50% 감면은 바로 적용되나요?
  세액감면은 관련 세법 개정을 추진하는 혜택입니다. 실제 적용은 법 개정과 시행 요건에 따라 결정됩니다.
• Q.전월세 안심신탁은 어디에서 신청하나요?
  임대인은 HUG 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사에서 신청할 수 있습니다.

 

2026 전월세 안심신탁 핵심 정리

전월세 안심신탁은 임차인의 보증금 상당액을 HUG가 직접 보관하고 반환하는 새로운 임대차 제도입니다.

임차인은 전세보증금 반환 위험을 줄일 수 있고, 임대인은 이번 공고 기준 세전 연 4.35%의 약정 수익을 매달 지급받을 수 있습니다.

2026년 11월 4일부터 임대인 상시 모집이 시작됐으며, 2027년 1월부터 순차 입주가 예정되어 있습니다.

참여를 희망한다면 주택가격과 선순위 부채비율 등 가입조건을 확인하고 HUG 안심전세포털에서 신청해 보세요.

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