갱신청구권 행사 방법 | 재계약과 갱신청구권 행사 차이점

 

 

“이미 한 번 재계약했는데, 갱신청구권은 못 쓰는 거 아니에요?” 전세나 월세 살다 보면 꼭 한 번쯤은 이런 고민을 하게 됩니다.

실제로 주변에서도 재계약 = 갱신청구권 사용으로 오해하는 경우가 정말 많아요. 결론부터 말씀드리면, 이 둘은 전혀 다른 개념입니다.

오늘은 실제 사례를 바탕으로 재계약과 갱신청구권의 차이, 그리고 집주인의 ‘실거주 주장’이 언제 인정되는지까지 차근차근 정리해볼게요.

 

 

재계약과 갱신청구권, 뭐가 다른 건가요?

주택임대차보호법에서는 임차인에게 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있도록 보장하고 있습니다.

여기서 중요한 건 ‘재계약’과 ‘갱신청구권 행사’는 법적으로 완전히 다르다는 점이에요.

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구분	재계약	갱신청구권 행사
성격	임대인·임차인 간 합의	임차인의 일방적 권리 행사
계약 성질	새로운 계약 체결	기존 계약의 연장
조건 변경	전세금·기간 자유롭게 변경 가능	보증금·차임은 5% 이내
횟수 제한	제한 없음	1회 한정

즉, 임대인과 협의해서 전세금이나 계약조건을 크게 바꿨다면, 그건 새로운 계약이고, 갱신청구권을 쓴 게 아닙니다.

 

 

계약갱신요구권은 이렇게 행사하시면 됩니다

계약갱신요구권의 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등 다양한 방법으로 갱신 의사를 전달할 수 있으며, 법적으로도 이러한 방식 자체가 문제 되지는 않습니다.

다만 실제 분쟁이 발생하는 경우를 대비하면, 증거가 남는 방식으로 행사하는 것이 훨씬 안전 합니다.

대표적으로는 문자메시지나 메신저 기록을 남기거나, 보다 확실하게는 내용증명 우편을 통해 계약갱신요구 의사를 전달하는 방법이 있습니다.

나중에 “그런 요구를 받은 적이 없다”는 주장을 막기 위해서라도, 기록이 남는 방식으로 행사해 두는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

 

 

전세금 낮춰 재계약했는데도 갱신청구권 되나요?

실제 사례를 보면 이해가 더 쉬워요.

2021년에 3억 4천만 원으로 전세계약 → 2023년에 시장 하락으로 2억 6천만 원에 재계약 → 2025년 만료를 앞두고 갱신청구권 행사.

전세금이 8천만 원이나 조정됐다면, 이는 단순 연장이 아니라 ‘계약의 실질적 변경’으로 봅니다.

법원도 이런 경우를 새로운 계약으로 판단하고, 그 계약을 기준으로 다시 1회의 갱신청구권이 발생한다고 보고 있습니다.

그래서 “이미 재계약했으니 갱신청구권은 끝났다”는 집주인 말은 법적으로 항상 맞는 말은 아닙니다.

 

 

“본인이 살 집”이라는 말, 법에서는 어떻게 보나요?

임대인은 임대차 계약기간이 끝난 뒤 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제로 거주 하려는 경우, 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.

여기서 말하는 직계존속은 부모·조부모 등을, 직계비속은 자녀·손자녀 등을 의미합니다. 형제자매나 기타 친척은 해당되지 않습니다.

다만 중요한 조건이 하나 더 있습니다. 실거주를 이유로 갱신청구를 거절하려면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임차인에게 ‘실거주 사유로 계약을 갱신할 수 없다’는 의사를 반드시 통보해야 합니다.

이 통보 시기를 놓치면, 실제로 거주할 계획이 있더라도 갱신청구권 거절 사유로 인정받기 어려워질 수 있습니다.

또한 법원은 단순한 말뿐 아니라, 주장의 일관성, 실제 이사 계획, 매물 게시 여부 등 여러 정황을 종합해서 실거주 의사를 판단합니다.

 

 

갱신청구권, 이렇게 지키세요

갱신청구권은 “알고 쓰느냐, 모르고 놓치느냐” 차이가 큽니다.

첫째, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 행사하세요.

둘째, 이전 재계약이 갱신청구권 행사였는지 꼭 구분하세요.

셋째, 실거주 주장에는 문자·통화 기록, 매물 여부 같은 정황을 남겨두세요.

 

 

자주 묻는 질문으로 한 번 더 정리해볼게요

• Q.임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?
   
  임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신요구를 할 수 있습니다.
• Q.임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요?
   
  계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차 기간은 2년이 보장됩니다.
• Q.묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
   
  아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
  묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 계약 종료나 조건 변경에 대해 아무런 의사표시를 하지 않은 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차가 다시 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 계약갱신요구권은 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시가 있어야 인정됩니다.
• Q.계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
   
  가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과는 법적으로 구별되기 때문에, 이후에도 1회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
• Q.계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가요?
   
  계약갱신요구권을 행사하면 종전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보며, 갱신되는 임대차 기간은 2년이 보장됩니다.
  다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서만 증감할 수 있습니다.
• Q.계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
   
  그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다.
  다만 계약만료 전이라면, 해지 통보 후 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.
• Q.계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?
   
  계약갱신요구권의 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등 모두 가능하지만, 분쟁 예방을 위해서는 증거가 남는 방식 을 사용하는 것이 안전합니다.
  내용증명 우편이나 문자 기록을 남겨두는 방법이 대표적입니다.
• Q.임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 임대차계약서를 다시 작성해야 하나요?
   
  반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 계약서를 새로 작성하지 않더라도, 종전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
  다만 임대료 인상 등 새롭게 합의된 내용이 있다면, 이를 명시한 서면을 남겨두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

 

 

마무리로 핵심만 정리해드릴게요

재계약을 했다고 해서 갱신청구권이 자동으로 사라지는 건 아닙니다.

전세금·조건이 크게 바뀐 재계약이라면, 그 계약을 기준으로 다시 1회의 갱신청구권이 생길 수 있습니다.

집주인의 “실거주” 주장도 말만으로는 부족하고, 실제 정황이 중요하다는 점 꼭 기억해두세요.

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