임대인이 계약갱신청구권 합법적으로 거절할 수 있는 이유 9가지

 

 

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인에게 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리를 보장하는 제도입니다.

그래서 임대인은 특별한 사유가 없는 한, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

다만 법에서 정한 합법적인 거절 사유가 있는 경우에는 예외적으로 갱신을 거절할 수 있는데요. 오늘은 임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 이유를 하나씩 정리해볼게요.

 

 

갱신청구권을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유

아래 9가지는 실무에서 가장 많이 다투는 포인트라서, “이게 해당되는지”를 판단할 때 어떤 부분을 확인해야 하는지까지 같이 적어둘게요.

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번호	합법적 거절 사유	핵심 체크포인트
1	차임 2기분 이상 연체 이력	“2개월 연속”이 아니라 “2기분 합계”
2	임대인 또는 직계존비속 실거주	만료 6~2개월 전 통보 + 2년 이상 거주 의사
3	거짓·부정한 방법으로 임차	허위 신분, 불법 용도 사용 등
4	상당한 보상 제공에 합의	합의 + 실제 지급(일방 지급은 불리)
5	임대인 동의 없는 전대	동의 없이 제3자 사용·수익 발생
6	고의·중대한 과실로 파손	무단 증·개축, 중대 화재 등
7	멸실로 목적 달성 불가	거주 기능 상실 수준
8	철거·재건축 등 불가피한 공사	계약 당시 구체 고지 + 계획대로 진행
9	의무 현저 위반 등 중대한 사유	계속 임대차가 어려운 정도

아래부터는 1번부터 9번까지 “무슨 의미인지 / 어디서 분쟁이 나는지”를 좀 더 자세히 풀어드릴게요.

1) 임차인이 차임 2기분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

이 사유는 월세에서 특히 중요해요. 흔히 “월세 2달 연속 밀리면”이라고 오해하는데, 정확히는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이 될 정도로 연체한 이력이 있으면 됩니다.
예를 들어 월세가 100만 원이면, 연체 누적이 200만 원에 도달하는 순간부터 요건이 맞는다고 이해하시면 쉬워요. “한 달 밀리고 다음 달에 일부만 내서 누적이 커진 경우”도 포함될 수 있어서, 실제로는 연체 총액과 기간을 같이 보는 게 안전합니다.

2) 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우

임대차 기간이 끝난 뒤, 임대인 본인이나 직계존속(부모·조부모 등), 직계비속(자녀·손자녀 등)이 해당 주택에 들어와 2년 이상 생활하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.
여기서 가장 많이 놓치는 포인트는 “통보 시기”예요. 실거주를 이유로 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 “실거주 사유로 갱신이 어렵다”는 의사를 통보해야 합니다.
또 실거주 주장이 흔들리면 분쟁이 커져요. “본인 거주”라고 했다가 “자녀가 잠깐”으로 바뀌거나, 임대료 협상에 따라 말이 달라지거나, 매물로 내놓는 정황이 나오면 다툼이 생기기 쉽습니다.

2-1) 새 집주인의 실거주도 거절 사유가 될 수 있어요
매매로 집주인이 바뀐 경우, 새 임대인이 실거주하려는 상황이 문제되는 경우가 많습니다. 이때도 핵심은 “갱신거절 통보 가능한 기간(만료 6~2개월 전) 안인지”예요.
쉽게 말해, 임차인이 먼저 갱신청구를 했더라도 거절이 가능한 기간이 아직 남아 있다면 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 쪽으로 다툼이 이어질 수 있습니다.

3) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

대표적으로는 허위 신분(이름·주민번호 등)으로 계약한 경우처럼, 계약의 전제가 무너지는 상황이 여기에 해당됩니다.
또 “계약서에 적힌 주거 목적과 다르게” 불법 영업장으로 사용하거나, 임대인의 승인 없이 위험한 용도로 운영해 문제가 되는 경우도 분쟁이 될 수 있어요. 결국 요지는 정상적인 계약 체결·이행이 아니었다는 점이 입증되는지입니다.

4) 임대인과 임차인이 합의해 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 “그만 나가달라”는 취지로 임차인과 합의하고, 실제로 이사비 등 상당한 보상을 제공했다면 갱신청구를 거절할 수 있습니다.
여기서 중요한 건 ‘합의’와 ‘실제 지급’입니다. 임대인이 일방적으로 돈을 던져놓거나, “줄게”라고 말만 하고 지급이 안 되면 인정받기 어렵고, 오히려 분쟁의 불씨가 됩니다.

5) 임차인이 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우

전대는 쉽게 말해 “내가 빌린 집을, 임대인 허락 없이 다른 사람에게 쓰게 하는 것”이에요. 전부를 넘기는 것도 포함되고, 일부 공간을 전대하는 것도 문제가 될 수 있습니다.
특히 임대인이 “명시적으로 동의”하지 않았는데, 임차인이 전차인을 들여 수익을 얻거나 장기간 점유를 허용했다면 거절 사유가 될 수 있습니다.

6) 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

“고의 파손”은 말 그대로 일부러 부순 경우고, “중대한 과실”은 주의했으면 피할 수 있는 위험을 방치해 큰 사고로 이어진 상황을 말합니다.
예를 들어 임대인 동의 없이 무단 증·개축을 하거나, 원상복구가 어려운 수준으로 구조를 바꾸는 경우가 대표적입니다. 또 화기를 방치해 큰 화재가 난 경우처럼, 생활상 과실을 넘어 중대한 과실로 평가될 만한 정황이 있으면 다툼이 생깁니다.

7) 해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우

멸실은 “실제로 거주가 불가능한 수준”을 떠올리시면 됩니다. 전부가 무너진 경우뿐 아니라, 일부라도 주거 기능을 상실하면 문제가 돼요.
핵심은 “주거 목적을 더 이상 달성할 수 있느냐”입니다. 단순한 하자(수리로 해결 가능)인지, 거주 자체가 불가능한 수준인지에 따라 판단이 갈립니다.

8) 철거·재건축 등으로 전부 또는 대부분을 공사해야 하는 경우

이 사유는 “임대차 계약을 체결할 당시부터”가 포인트예요. 계약 당시 임차인에게 공사 시기와 소요기간을 포함한 구체적인 계획을 고지했고, 그 고지한 계획대로 철거·재건축을 진행하려는 경우에 인정됩니다.
또 노후·훼손으로 안전사고 우려가 커졌거나, 법령에 따라 철거·재건축이 불가피한 경우도 여기에 포함될 수 있습니다. 다만 “갑자기 마음이 바뀌어서 공사한다”는 식으로는 분쟁이 커지기 쉬워요.

9) 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

9번은 한마디로 “이 상황이면 임대차를 계속하기 어렵다”에 가까운 조항이에요. 그래서 가장 폭넓게 주장되지만, 반대로 다툼도 많습니다.
예를 들어 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나, 원상회복이 사실상 불가능한 정도로 내부를 바꾸는 경우처럼 임차인의 의무 위반이 ‘현저’한 수준이어야 합니다.

단순 생활불편이나 경미한 다툼 정도로는 부족할 수 있어서, 실제로는 위반의 정도와 증거(사진·문자·수리견적 등)가 중요하게 작용합니다.

정리하면, “거절 사유가 있다”는 말만으로 끝나는 게 아니라 해당 사유에 맞는 사실관계와 기록이 같이 따라줘야 나중에 분쟁이 생겼을 때도 흔들리지 않습니다.

 

 

실거주로 거절했는데 안 지키면 손해배상 문제가 생길 수 있어요

9가지 거절 사유 중에서도 현실에서 가장 분쟁이 많은 건 임대인(또는 직계존비속) 실거주 사유입니다.

법에서 실거주를 이유로 갱신청구를 거절할 수 있게 해준 만큼, 거절한 뒤에 그 사유를 실제로 지키지 않으면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 문제로 이어질 수 있습니다.

예를 들면 이런 상황이 대표적으로 거론됩니다.

- 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 해당 주택을 매도한 경우
- 새로운 임차인과 다시 임대차 계약을 체결한 경우
- 2년 동안 실제 거주가 이뤄지지 않은 경우

손해배상액은 “서로 미리 합의가 있었는지”에 따라 갈립니다. 합의가 있었다면 그 합의한 금액을 지급하게 되고, 합의가 없었다면 보통 아래 방식 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 산정하게 됩니다.

손해배상액 산정 방식(합의가 없을 때)
1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세는 전액 월세로 전환하고 법정 전환율을 적용해 환산) 3개월분에 해당하는 금액
2) 임대인이 새 임차인에게 임대해 얻은 월 단위 임대료에서, 갱신 거절 당시 기존 임차인의 월 단위 임대료를 뺀 차액 × 24개월(2년)
3) 갱신 거절로 인해 임차인이 실제로 입은 손해액

결국 실거주 거절은 “말”보다 “실제 실행”이 중요해요. 거절 단계에서는 만료 6~2개월 전 통보를 지키고, 거절 이후에는 거절 사유에 맞는 거주가 이어지도록 계획을 분명히 잡아두는 게 나중 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

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